Comment sécuriser son projet grâce à une estimation fiable de capacité d’emprunt ?

Pourquoi une estimation approximative peut faire capoter votre achat

J’ai accompagné Sophie, 34 ans, cadre RH en CDI. Elle avait perdu un premier appartement parce que le vendeur avait préféré un acheteur présentant une attestation de finançabilité. Sa simulation maison indiquait 250 000 €. Mais sans document officiel, le vendeur ne lui faisait pas confiance. Après obtention d’une attestation délivrée par un courtier, sa seconde offre a été acceptée en 48 heures.

Le problème de Sophie ? Elle pensait que son chiffre suffisait. Faux.

Dans mon accompagnement d’emprunteurs, je constate que la confusion entre capacité d’emprunt brute et budget réel fait perdre des biens chaque semaine. Beaucoup arrivent avec un montant issu d’un calcul rapide et découvrent trop tard que les frais de notaire et de garantie grignotent 20 000 à 25 000 € de leur enveloppe.

L’erreur que je vois le plus souvent ? Ne pas anticiper ces frais dès le départ. Résultat : vous visitez des biens hors budget, vous faites des offres qui ne passent pas, et vous perdez du temps. Parfois des mois.

Les vrais critères que les banques analysent en 2026

Les banques ne regardent pas seulement vos revenus. Elles appliquent des règles strictes définies par le Haut Conseil de stabilité financière. La norme principale ? Un taux d’endettement maximum de 35 % de vos revenus nets, aux termes de la Banque de France. La durée maximale du crédit est fixée à 25 ans (27 ans en VEFA avec différé).

Soyons clairs : ces normes ne sont pas des recommandations. Ce sont des règles contraignantes depuis janvier 2022.

Revenus pris en compte : ce qui compte vraiment

Pour un salarié en CDI, c’est simple : les banques retiennent votre salaire net avant impôt. Les primes récurrentes comptent si elles figurent sur vos trois derniers bulletins.

Pour les indépendants, la réalité est plus complexe. La plupart des établissements exigent trois années de bilans. Ils calculent une moyenne des revenus sur cette période. Une mauvaise année récente peut plomber votre dossier.

Concernant les revenus fonciers, les banques n’en retiennent que 70 %. Pourquoi ? Elles anticipent les charges et la vacance locative. Si vous touchez 1 000 € de loyers, comptez 700 € dans le calcul.

Charges et crédits en cours : le calcul réel

Tous vos crédits en cours entrent dans le calcul du taux d’endettement. Crédit auto, crédit conso, revolving : tout est additionné à votre future mensualité immobilière.

Ce qui surprend souvent mes clients : un crédit de 150 € par mois peut réduire votre capacité d’emprunt de 20 000 € ou plus. Parfois, solder un petit crédit avant de demander un prêt immobilier fait gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros de budget.

Pour comprendre comment le taux d’intérêt impacte concrètement votre emprunt, la variation d’un demi-point peut changer votre mensualité de 50 € et votre capacité totale de 10 000 €.

Apport et reste à vivre : les critères cachés

L’apport personnel n’est pas obligatoire légalement, mais dans les faits, il l’est devenu. Les banques demandent généralement de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien.

Le reste à vivre est l’autre critère que beaucoup ignorent. C’est ce qui vous reste une fois toutes vos charges payées. Un couple avec 500 € de reste à vivre par personne aura plus de mal à emprunter qu’un célibataire avec 1 200 €, même à taux d’endettement égal.

Ce tableau illustre l’écart entre ce que vous pouvez emprunter et le prix du bien que vous pouvez réellement acheter. En janvier 2026, le taux moyen des crédits s’établit à 3,20 %, selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement. Sur 25 ans, comptez plutôt 3,31 %.

Pretto : simuler sa capacité d’emprunt et obtenir une attestation en 3 minutes

Face à un vendeur pressé ou un agent immobilier, une simulation approximative ne suffit plus. Dans un marché où plusieurs acheteurs se positionnent sur le même bien, celui qui présente une preuve de financement passe devant. Pretto répond à ce besoin précis avec un simulateur qui va au-delà du simple calcul.

Le fonctionnement est direct. Vous renseignez vos revenus, votre situation (seul ou à deux), la durée de remboursement souhaitée. Le simulateur calcule instantanément votre capacité d’emprunt en croisant ces données avec les taux pratiqués par plus de 100 établissements bancaires. Exemple concret : avec 1 400 € de mensualité sur 25 ans, la capacité affichée atteint 282 670 € à un taux estimé de 3,4 %.

La différence avec un calculateur basique ? En complétant votre profil, vous obtenez une attestation de finançabilité délivrée par un courtier. Ce document certifie votre capacité d’emprunt auprès des vendeurs et agents. C’est ce qui manquait à Sophie pour convaincre son premier vendeur.

Les 3 erreurs qui faussent votre simulation

Sur le terrain, je constate que la plupart des simulations erronées viennent des mêmes trois erreurs. Évitez-les et votre estimation sera fiable.

Erreur n°1 : oublier ses crédits en cours. Ce crédit auto de 180 € par mois que vous ne comptez plus parce qu’il se termine dans 18 mois ? La banque le compte. Et il peut vous faire perdre 25 000 € de capacité.

Erreur n°2 : confondre revenus perçus et revenus retenus. Votre salaire brut n’intéresse pas la banque. Ce qui compte, c’est le net avant impôt. Pour les indépendants, c’est la moyenne des trois dernières années. Pour les revenus fonciers, c’est 70 % du montant perçu.

Erreur n°3 : ignorer les frais à déduire. Vous calculez que vous pouvez emprunter 250 000 €. Parfait. Mais vous oubliez que les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien) et les frais de garantie réduisent votre enveloppe. Votre budget réel pour le bien tourne plutôt autour de 225 000 €.

Vos questions sur la capacité d’emprunt

Ce qu’il faut retenir

Connaître votre capacité d’emprunt réelle, c’est éviter de perdre un bien que vous pensiez accessible. C’est aussi arriver face aux vendeurs avec une preuve de sérieux qui fait la différence.

Mon conseil pour la suite : ne lancez pas vos visites avant d’avoir une estimation fiable et, idéalement, une attestation de finançabilité. Les biens partent vite. Ceux qui arrivent préparés passent devant.